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Renovierungsklauseln im Mietvertrag – Wer muss wann was machen?Renovierungs- oder Schönheitsreparaturklauseln sind im Mietrecht eines der meistdiskutierten Themen. In Mietvertragsformularen enthielten sie lange Zeit einen starren Fristenplan. Er regelte, welche Räume der Mietwohnung der Mieter nach wieviel Jahren renovieren sollte. Die Rechtsprechung sah darin jedoch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gegenüber dem Vermieter. Dennoch sind Renovierungsklauseln auch jetzt noch möglich. Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH, eine Tochter des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, hat einige Tipps dazu zusammengestellt. Ein starrer Fristenplan benachteiligt den Mieter insbesondere deswegen, weil eine Renovierung dann nach Ablauf einer bestimmten Frist ohne Wenn und Aber durchgeführt werden muss. Der tatsächliche Zustand der Räume, also die Erforderlichkeit, spielt dabei keine Rolle.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Keine Schönheitsreparaturen sind hingegen
Starre Fristenpläne für Renovierungen hat der Bundesgerichtshof zwar für unwirksam erklärt, doch sind auch weiterhin Fristenvereinbarungen in Mietverträgen möglich und wirksam. Dazu gehört etwa die Formulierung "Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen erforderlich..." oder auch "Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel in folgenden Zeitabständen durchzuführen...". Fristen dürfen genannt werden, aber nicht bindend sein Der BGH hat sogar ausgeführt, welche Renovierungsfristen seiner Auffassung nach im Allgemeinen angemessen sind:
Diese Fristen sind auch maßgeblich für die Anstriche von Fenstern, Türen und Heizungsrohren der jeweiligen Räume. Wichtig ist dabei, dass die genannten Fristen weder bindend noch absolut sind. Sie dienen vielmehr zur Orientierung, da immer vom tatsächlichen Renovierungsbedarf der Mieträume auszugehen ist, der von den Fristen abweichen kann. Daher sind beispielsweise folgende Fristenregelungen in Mietverträgen unwirksam: "Auf die üblichen Fristen wird Bezug genommen." Die Formulierung ist zu unbestimmt und führt daher zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. "Die Schönheitsreparaturen sind nach folgenden Regelfristen auszuführen." Auch das ist eine starre Fristenregelung. "Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung von Schönheitsreparaturen in Küchen, Badräumen und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von 5 Jahren und in anderen Nebenräumen von 7 Jahren durchzuführen" – ebenfalls eine starre Fristenregelung. Abgeltungsklauseln bei Mietvertragsende sind wirksam Damit eine Abgeltungsklausel wirksam ist, muss der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung berücksichtigt werden, wenn der Renovierungskostenanteil des Mieters festgelegt werden soll. Auch muss dargestellt sein, wie der Abnutzungsgrad ermittelt wird. Der Mieter muss eindeutig erkennen können, dass der Abnutzungsgrad tatsächlich in der dargestellten Art und Weise ermittelt wird. Es darf dem Vermieter nicht möglich sein, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt wäre, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.
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